Immobilien als Altersvorsorge: Ein Weg oder ein Irrweg?

Chris Eberle

Als gelernter Immoblienkaufmann habe ich mich die Ersten Jahre nach meiner Ausbildung in der Vermietung und im Verkauf von Eigentumswohnungen betätigt. Das hat mir eine gute Möglichkeit gegeben den Dresdner Immobilenmarkt kennen zu lernen und ein Gespür für Trends am Markt zu entwickeln.

Mit Gründung der ZEGA Invest GmbH haben wir die Spezialisierung ganz gezielt auf den Verkauf von Eigentumswohnungen gelegt und bieten diese inzwischen provisionsfrei aus eigener Hand an.

Chris Eberle

Wenn man sich unser Rentensystem und die Demographischen Prognosen der nächsten Jahre ansieht, liegt es inzwischen auf der Hand, dass man etwas für die persönliche Altersvorsorge tun muss!

Während das Sparbuch auf der einen Seite unter dem Niedrigzinsumfeld leidet, befinden sich auch die Zinsen für Immobilienkredite in einem nie da gewesenen Tief!Auf gut Deutsch: so einfach wie jetzt war der Einstieg in Immobilen noch nie!

Wichtig ist hier klar zustellen Immobilie ist nicht gleich Immobile. So ist grundlegend davon abzuraten aus Vorsorge-Gesichtspunkten in ein überteuertes Einfamilienhaus zu invertieren. Eine Investition in eine solide vermietete Eigentumswohnung hingegen, ist am richtigen Standort die perfekte Lösung.

Chris Eberle

Aufjedenfall! Dresden boomt und das schon seit Jahren. Die Standortwahl ist wohl das wichtigste Kriterium beim Immobilienerwerb, jeder hat den Spruch ja schon gehört Lage Lage Lage! Bei der Standortauswahl ist es von großer Bedeutung sich die wirtschaftlichen und

demographischen Daten anzusehen. In Dresden ist das recht einfach:

Die Stadt Dresden rechnet bis zum Jahr 2038 mit 600.000 Einwohnern. Das sind ca. 40.000 mehr als zum jetzigen Zeitpunkt. Wenn man sich nun vor Augen hält, dass der Mietwohnungsmarkt schon jetzt zu wenig Objekte zu bieten hat und es in Dresden kaum Potential für Neubauten gibt, ist es einfach zu sehen, dass sich der Nachfrage nach Mietwohnungen immer mehr vom Angebot entfernt. Das führt in Folge natürlich zu steigenden Preisen.

Ein anderer Punkt, der für Dresden spricht ist der Sanierungsstandard. Auch wenn uns das, als Dresdnern manchmal gar nicht so bewusst ist, wohnen wir hier auf einem sehr hohen Niveau!

Durch die Förderprogramme der Bundesregierung in der Nachwendezeit wurde Dresden zwischen 1995 und 2000 einmal flächendeckend Saniert, von Keller bis Dach.

Das ist Deutschlandweit einzigartig! Schaut man beispielsweise nach Berlin gibt es dort noch sehr viele Objekte an denen seit 50 Jahren keine Investitionen mehr stattgefunden haben. Das macht für die Dresdener natürlich nicht nur das Wohnen angenehm, sondern birgt auch Chancen für Investoren, da hier mit nur wenig Instandhaltungskoten kalkuliert werden muss.

Chris Eberle

Der Erfolg liegt im Ankauf. Wir haben uns ausschließlich auf Wohnungen spezialisiert, die sich beim Auszug des Mieters auch problemlos wieder vermieten lassen. Das sind für uns 2-3 Zimmer-Wohnungen. Hier hat man einfach die größte Bandbreite an Mieterklientel.

Chris Eberle

Nein! Wir raten hier je nach Alter eher zum Vermögensaufbau. Ein relativ hoher Kreditanteil macht im aktuellen Niedrigzinsumfeld am meisten Sinn. Viele Investoren tragen tatsächlich nur die knapp 6% Kaufpreisnebenkosten aus eigener Tasche.

Danach ist es relativ einfach. Der Mieter bezahlt nahezu die komplette Bankrate aus Zins und Tilgung, man selber ist nur für einige Verwaltungs- und Instandhaltungskosten verantwortlich. So kann man mit einem sehr niedrigen monatlichen Beitrag seine Wohnung vom Mieter in Ruhe abbezahlen lassen. Zum gewünschten Renteneintritt ist die Wohnung dann steuerfrei und man hat die Wahl aus passiven Mieteinnahmen im Alter oder der Möglichkeit die Wohnung steuerfrei zu veräußern.6

Chris Eberle

Ja ist es. Umso wichtiger, dass man sich die richtigen Partner und Experten ins Team holt. So unterstützen wir alle unsere Investoren bei der Objektprüfung. Hier geht es vor allem um die Bauliche und Finanzielle Situation des jeweiligen Objektes. Wir leisten außerdem Hilfestellung durch unser Netzwerk, wenn es um die Anfrage des Kredites geht.

Auch bei der Objektverwaltung im Anschluss raten wir jedem Investor dazu, diesen Bereich an eine Kompetente Hausverwaltung aus unserem Netzwerk abzugeben.

Eine solche Verwaltung nimmt einem alle Pflichten ab, angefangen bei der Betriebskostenabrechnung bis hin zur Koordinierung von kleineren Handwerkerleistungen und Mieterhöhungen.

Chris Eberle

Ja die gibt es. Das größte Risiko ist in meinen Augen der Standort. Ein Investment in eine vermietete Eigentumswohnung macht nur solange Sinn wie diese auch wirklich vermietet ist!

In Dresden kein Problem. Aber schaut man nur ein paar Kilometer aus der Stadt hinaus befindet man sich im Strukturschwachen Umland. Hier sieht die Situation schon ganz anders aus und viele Wohnungen stehen leer.

Oft kommt uns auch die Sorge vor Mietnomaden zu Ohren.

Auch hier punktet man mit der Standortwahl. In strukturell starken Gebieten sind diese eher die Seltenheit. Zumal man beim Kauf das Objekt ja besichtigt und sich vom Zustand überzeugen kann. Es gibt inzwischen auch spezielle Versicherungen, die in diesem Fall einspringen. Mir ist allerdings aus unserem Bestand kein Fall bekannt in dem eine solche Versicherung nötig gewesen wäre.

Chris Eberle

Hier empfiehlt sich unbedingt immer das persönliche Kennenlernen, um erst einmal die individuelle Situation zu erarbeiten. Wie viel Wohnungen machen Sinn, wie groß ist der Kapitalbedarf im Alter etc.

Erst danach können wir ein passendes Angebot erstellen.

Für ein persönliches Kennenlernen stehen unsere Räumlichkeiten im Universitätsgeldände in Dresden immer offen. Sie erreichen uns am besten unter 0351/27552017 oder über unsere Homepage www.zega-invest.de